농지법 판례해설, 최근 주요 사례 분석 (2022-2025)

농촌 고령화와 토지 개발 수요의 변화와 함께 농지법 및 관련 농업 법령을 둘러싼 분쟁도 지속적으로 증가하고 있습니다. 최근 4년간(2022-2025년) 발생한 주요 판례들을 통해 농지법의 해석 기준과 실무상 쟁점을 살펴보겠습니다.

농지보전부담금 부과 요건의 엄격한 해석

용도변경 승인에 따른 농지보전부담금 부과처분 취소 사건

2024년 7월 25일 대법원(2024두38575)은 농지전용허가를 받아 건축물이 등재된 날로부터 5년이 경과한 후 용도를 변경한 사안에서 행정청의 농지보전부담금 부과처분이 위법하다고 판단하여 원고 승소 원심을 확정했습니다. 2015년 12월 18일 농지전용허가가 의제되어 부담금이 면제된 토지 위에 공장건물이 신축되어 2016년 9월 1일 건축물대장에 신규등록이 마쳐졌고, 2017년 2월 1일 공장등록이 완료된 사건에서, 원고들이 2021년 9월과 10월 토지를 양수해 용도변경 승인을 받자 행정청은 '공장등록일로부터 5년 이내'라는 이유로 농지보전부담금을 부과했으나 법원은 이를 취소했습니다.

재판부는 농지보전부담금의 부과요건은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석해야 하며 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는다고 보았습니다. 또한 "농지를 어떤 시설물의 부지로 사용할 목적으로 농지전용허가를 받고 그 시설물의 준공검사필증 교부일 또는 건축물대장에 등재된 날로부터 5년이 지난 경우에는 다른 목적으로 사용하려고 하더라도 농지법 제40조 제2항에 의한 농지보전부담금을 낼 의무가 없고, 이와 별도로 농지의 전용목적이 실질적으로 완료되었는지를 따져볼 필요는 없다"고 판시했습니다. 이미 건축물대장에 등재가 이루어졌다면 사실상 농지로서의 기능을 상실하고 전용 목적사업에 사용되고 있다고 판단한 것입니다.

농지 임대차에서 양수인의 지위 승계 요건

대항력을 갖추지 못한 농지 임차인에 대한 토지인도 청구 사건

2025년 4월 24일 대법원(2024다277687)은 임대 농지의 양수인이 대항력을 갖추지 못한 농지 임차인을 상대로 제기한 토지인도 등 청구 사건에서 임차인의 대항력 요건을 엄격히 해석하여 원고 승소 판결을 내렸습니다. 피고(임차인)는 임대차계약을 체결하고 농지를 경작해 왔으나 농지법 제24조 제2항에 따른 시·구·읍·면장의 확인을 받지 않은 상태에서, 해당 농지를 매수한 원고(양수인)가 농지 인도를 청구하며 법적 분쟁이 발생했습니다.

피고는 농지법 제26조에 따라 임대 농지의 양수인이 임대인의 지위를 당연히 승계하며, 원고가 매수 당시 임대차계약의 존재 사실을 알고 있었다고 주장했습니다. 그러나 대법원은 농지법 제26조에 따라 임대 농지의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것은 임차인이 농지법 제24조 제2항에 따른 확인과 농지 인도라는 '대항력'을 갖추고 있는 것을 요건으로 한다고 보았습니다. 임차인이 이러한 대항력을 갖추지 못한 이상, 설령 양수인이 임대차계약의 존재 사실을 알았다고 하더라도 원칙적으로 임대인의 지위를 승계한다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

농지취득자격증명 부정 발급 판단 기준

농지전용허가 의제 토지의 농지취득자격증명 발급 사건

2025년 6월 11일 선고된 의정부지방법원 남양주지원 판결(2025고단41)에서는 실제 건축물 신축을 계속할 목적이었음에도 농지취득자격증명 신청 시 '농업경영'으로 기재한 행위가 농지법상 '거짓이나 그 밖의 부정한 방법'에 해당하지 않는다고 판단하여 무죄를 선고했습니다. 피고인은 과거 자신이 소유했다가 매도한 농지를 다시 매수하면서 신청서에 '채소, 두류 재배'라고 기재했으나 실제로는 전 소유자가 이축권을 활용해 허가받은 근린생활시설 건축을 이어갔고, 검찰은 이를 부정 발급으로 보아 기소했습니다.

법원은 '거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 농지취득자격증명을 발급받은 자'란 정상적인 절차로는 증명을 발급받을 수 없음에도 위계 등으로 발급받은 자를 의미한다고 보았습니다. 해당 토지는 이미 전 소유자가 건축허가를 받아 건축법 제11조 제5항에 따라 농지전용허가가 의제된 상태였으므로, 피고인은 농지법 제6조 제2항의 예외 규정에 따라 자기의 농업경영에 이용하지 않더라도 농지취득자격증명 없이 적법하게 농지를 취득할 수 있는 경우였습니다. 따라서 신청서에 취득목적을 '농업경영'으로 기재했더라도 농지 소유 제한을 위반할 목적으로 부정한 방법을 사용했다고 볼 수 없다고 판시했습니다.

불법 개간 농지의 법적 지위와 산지관리법

준보전산지 불법 개간 농지의 형질변경 사건

불법으로 개간되어 오랫동안 농지로 활용되고 있는 토지의 형질을 변경한 경우에 대한 판례에서, 법원은 토지의 현황이 농지라 하더라도 적법한 절차를 거치지 않았다면 법적 지위는 여전히 '산지'에 해당한다고 판단했습니다. 2022년 4월 14일 대법원(2021도84)은 불법 개간되어 농지로 이용되던 준보전산지의 형질을 허가 없이 변경하여 산지관리법 위반으로 기소된 피고인에 대해 유죄를 선고한 원심을 확정했습니다.

대법원은 산지전용허가·신고 등의 절차를 거치지 아니한 채 불법으로 개간된 산지는, 비록 개간 후 농지로 이용되고 있고 농지원부에 등재되어 있다고 하더라도 원칙적으로 산지관리법상 산지복구명령의 대상이 되는 '산지'에 해당할 뿐 농지법상 '농지'에는 해당하지 않는다고 판시했습니다. 특히 지목이 '임야'인 토지가 농지법상 농지로 인정받기 위해서는 구 임산물단속에관한법률이 시행된 1961년 6월 27일 이전에 적법하게 개간되었거나, 그 이후 산지전용허가 등의 절차를 거쳐 적법하게 개간된 농지라는 점이 입증되어야 한다고 명시했습니다.

경자유전의 원칙과 농지 소유의 법적 범위

자경 의무와 예외적 소유 인정 범위의 구분

농지법 제6조 제1항은 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다고 명시하여 강행규정으로서의 자경 의무를 부여하고 있습니다. 농지를 취득하려는 자는 농지취득자격증명을 발급받아야 하며, 취득 후에도 정당한 사유 없이 농업경영에 이용하지 않거나 불법 임대·전용할 경우 농지처분의무 부과, 농지처분명령 및 이행강제금 등 엄격한 행정처분을 받게 됩니다.

국회 농림축산식품해양수산위원회에 제출된 농림축산식품부의 '2021~2025년 연도별 농지 불법전용 적발 현황'을 분석한 결과, 5년간 총 3만 3,320건(2021년 4,788건, 2022년 5,215건, 2023년 9,798건, 2024년 7,354건, 2025년 6,165건)이 적발된 것으로 나타났습니다. 유형별로는 가설건축물 무단 설치가 1만 2,019건(36.1%), 건축자재 야적이 4,636건(13.9%), 주차장 조성이 2,759건(8.3%) 순이었으며, 이는 농지 소유자가 준수해야 할 농지 보전 의무가 광범위하게 적용됨과 동시에 위반 시 규제 당국의 처분 대상이 됨을 보여줍니다.

헌법적 가치와 농지 규제의 조화

헌법 제121조 경자유전 원칙과 재산권 행사의 한계

대한민국 헌법 제121조 제1항과 제2항에 따르면, 국가는 농지에 관하여 경자유전의 원칙이 달성될 수 있도록 노력하여야 하며 농지의 소작제도는 금지됩니다. 다만 농업생산성의 제고와 농지의 합리적인 이용을 위하거나 불가피한 사정으로 발생하는 임대차 및 위탁경영은 법률이 정하는 바에 의하여 예외적으로 인정됩니다. 헌법재판소 역시 농지처분명령 불이행에 따른 이행강제금 부과 규정(농지법 제62조 제1항) 등 일련의 결정에서, 식량생산의 기초인 농지에 대해서는 일반 토지보다 강화된 사회적 제약과 규제를 가할 수 있으며 비자경농의 농지 소유 제한은 정당한 공익에 부합한다고 보고 있습니다.

최근 농지법 개정 동향

2025-2026년 농지법 시행령·시행규칙 개정

최근 시행된 농지법 및 하위법령 개정에서는 농촌 소멸 위기에 대응하여 농지의 합리적 이용을 도모하는 동시에 투기적 농지 소유에 대한 관리·감독 체계를 정교화하는 제도적 기반을 마련했습니다. 농촌체류형 쉼터 설치를 허용하고 비농업지역 농지보전부담금 부과율을 합리화하는 한편, 무분별한 성토·절토에 대한 기준을 강화하고 농지이용실태조사를 체계화하여 명백한 투기 목적의 무단 휴경이나 불법 임대에 대해서는 처분명령 등 엄격한 사후관리를 적용하는 방향으로 개편되고 있습니다.

주요 처벌 규정

농지법을 위반하는 경우 강력한 형사처벌이 적용됩니다. 농업진흥지역의 농지를 허가 없이 전용하거나 거짓·부정한 방법으로 농지취득자격증명을 발급받은 경우(농지법 제57조) 5년 이하의 징역 또는 해당 토지의 개별공시지가에 따른 토지가액 이하의 벌금(부정 발급의 경우 5천만 원 이하의 벌금)에 처해집니다. 또한 농업진흥지역 밖의 농지를 허가 없이 전용한 경우 3년 이하의 징역 또는 토지가액의 100분의 50 이하의 벌금, 농지를 불법 임대하거나 위탁경영한 경우 2천만 원 이하의 벌금에 처해집니다.

주요 판례 비교표

구분	사건명	판결 연도	주요 쟁점	판결 요지
농지보전부담금	용도변경에 따른 농지보전부담금 부과처분 취소	2024년	용도변경 승인 대상 기간(5년)의 기산점 해석	건축물대장 등재일로부터 5년 경과 시 부담금 납부의무 없음, 확장해석 금지
농지 임대차	미등기·미확인 농지 임차인 토지인도 청구	2025년	대항력 없는 임차인에 대한 양수인의 지위 승계 여부	지자체장 확인 등 대항력 미비 시 양수인이 임대차 사실을 알았더라도 승계 부정
농지취득자격	농지취득자격증명 거짓 발급 농지법 위반 사건	2025년	농지전용허가 의제 토지의 자격증명 부정 발급 성립 여부	전용허가 의제로 증명 없이 취득 가능한 예외 토지이므로 부정 발급 고의 불인정, 무죄
산지·농지 구분	준보전산지 불법 개간 농지 형질변경 사건	2022년	불법 개간되어 경작 중인 임야의 법적 성격	적법한 전용절차 없는 개간지는 현황이 농지라도 법적으로 '산지'에 해당, 유죄

시사점 및 향후 과제

합리적 농지 관리 체계로의 전환

전통적인 농지관리는 일률적인 자경 의무 부과와 적발 후 단순 원상회복명령 등 사후적·기계적 단속에 중점을 두고 제재 여부를 판정했습니다. 그러나 현대적인 농지관리는 농촌 고령화, 귀농·귀촌 수요 증가, 스마트팜 등 농업 환경의 구조적 변화를 반영하여, 실수요자의 정당한 이용은 보장하되 투기적 요인과 불법 전용을 시스템적으로 차단하는 관점을 취해야 합니다.

농지 전용 및 처분 기준의 명확화 필요성

실제 이용 현황과 공부상 지목이 불일치하거나 농지전용허가 의제, 용도변경 기산점 등 관련 법령의 해석이 지자체마다 상이하여 규율이 통일적이지 못한 문제가 있습니다. 동일한 사안임에도 관할 행정청의 자의적인 확장해석으로 인해 불필요한 부담금이 부과되거나 형사 기소로 이어지는 사례가 발생하고 있어, 국민과 농업인의 법적 예측가능성을 높이기 위한 구체적이고 명확한 심사 기준 마련이 필요합니다.

행정처분 및 제재 행사의 적정성 확보

2021년부터 2025년까지 적발된 농지 불법전용 3만 3,320건 중 행정조치는 원상회복명령이 3만 131건(90.4%)으로 대부분을 차지한 반면, 사법당국 고발은 1,885건(5.7%)에 그쳤습니다. 반대로 고령농이나 상속농, 적법한 예외 사유가 있는 소유자에게까지 기계적인 처분명령이나 부담금을 부과하는 것은 과도한 침해가 될 수 있습니다. 따라서 위반 행위의 구체적 양태, 취득 경위, 투기 목적 유무, 식량 생산 기반 훼손 정도를 종합적으로 평가하여 제재적 처분의 발동 여부를 결정해야 합니다.

헌법적 원칙과 농촌 현실의 조화

주요 선진국들은 식량안보를 위해 농지 보전 구역을 엄격히 관리하면서도 농지은행 등을 통한 합리적 임대차와 영농 규모화를 폭넓게 지원하고 있습니다. 우리나라도 헌법상 경자유전의 원칙이라는 대원칙을 수호하되, 변화하는 농촌 현실에 부합하는 농지 임대차 및 관리 체계를 정비하여 농업인의 법적 안정성을 높이고 제도의 실효성을 제고할 필요가 있습니다.

2022년부터 2025년까지의 농지법 및 농업 관련 판례를 분석한 결과, 사법부의 판단이 농지 보전이라는 공익적 가치를 엄격히 유지하면서도 침익적 행정처분에 대해서는 법문 중심의 엄격한 해석과 실질적 요건 충족 여부를 강조하는 방향으로 정립되고 있음을 알 수 있습니다. 대법원의 농지보전부담금 취소 판례와 남양주지원의 농지취득자격증명 무죄 판례는 행정당국이 법령의 문언을 넘어선 자의적 유추해석이나 형식적 단속에서 벗어나야 한다는 점을 시사합니다.

농지법에 따라 농지 소유자와 임차인이 준수해야 할 절차와 의무가 까다로운 상황에서, 막연한 추정이나 형식적 기재 사항만으로 처분을 내리기보다는 구체적인 법적 요건과 예외 범위를 명확히 안내하는 것이 국민의 예측가능성을 높이고 법적 실효성을 제고할 수 있을 것입니다. 농지 규제의 궁극적인 목표는 무조건적인 처벌이 아니라 투기 방지와 지속 가능한 농업 생산 기반의 보전이라는 점을 명심하고, 합리적이고 체계적인 농지 관리 시스템을 구축하는 것이 필요합니다.

원활한 이해를 돕기 위해 2026년 개편되는 농지보전부담금 인하와 농촌체류형 쉼터 등 농지제도 변화와 형사처벌 기준을 정리한 농지법 및 부담금 인하 완벽 정리 영상을 함께 참고해 보시기 바랍니다.